Bauvorschriften im Familiengarten

Regeln, Gesuch, Bewilligung & Rückbau vermeiden

Bauten im Familiengarten geben immer wieder Anlass zu Fragestellungen und Konflikten. Mit dem Abschluss des Pachtvertrags hast du als Pächterin bzw. Pächter den auf deinem Familiengartenareal geltenden Bauvorschriften zugestimmt. Pächterinnen und Pächter, welche die Vorschriften nicht einhalten, müssen regelmässig den Aufwand und die Kosten zur Wiederherstellung des rechtmässigen Zustandes tragen. Sie riskieren zudem die Kündigung der Pacht und den Ausschluss aus dem Gartenverein.

Gegenstand des vorliegenden Beitrags bilden Familiengarten-Parzellen, die ein öffentliches Gemeinwesen (Stadt/Gemeinde) direkt an die Gärtnerinnen und Gärtner verpachtet oder die das Gemeinwesen via einen Verein oder eine Sektion unterverpachten lässt.

Das Gemeinwesen gibt den rechtlichen Rahmen vor, der bei der Pacht seiner Familiengärten-Parzellen anwendbar ist. Dabei erlässt es unter anderem die Bauvorschriften. Allenfalls existiert auch ein Bau- oder Gartenplan. Falls der Familiengarten-Verein zusätzlich eigene Vorschriften erlassen darf, müssen diese die behördlichen Vorgaben berücksichtigen. Es gibt jedoch auch Gemeinwesen, welche den Pachtenden gar keine privaten baulichen Einrichtungen erlauben.

Gesuch, Bewilligung und Umsetzung: 4 Schritte zur regelkonformen Baute

Lies als Pächterin oder Pächter immer zuerst die für die geplante Baute geltenden Bauvorschriften. Unklarheiten und Fragen bereinigst du am besten mit der zuständigen Bewilligungsinstanz, bevor du das Baugesuch einreichst.

Die für einen Familiengarten geltenden Vorschriften bestimmen die Art derjenigen Bauten und Einrichtungen, für die du eine Zustimmung des Vorstands und/oder eine Baubewilligung des Gemeinwesens benötigst. Die Notwendigkeit einer behördlichen Bewilligung für bestimmte oder sämtliche baulichen Einrichtungen ist zwar etwas aufwändiger bei der Umsetzung, stärkt aber dem Vorstand bei der Durchsetzung der Regeln den Rücken.

Schritt 1: Frühzeitig informieren und Unklarheiten klären

Die Bauordnung sagt dir, wer für die Beurteilung des Baugesuchs zuständig ist. Oft stellt die Behörde oder der Verein ein Gesuchsformular zur Verfügung, in das du die erforderlichen Angaben eintragen kannst. Das Gesuch muss vollständig sein und korrekt ausgefüllt werden. Bei der Auswahl eines Fertighauses musst du zum Vornherein sicherstellen können, dass dieses die Maximalvorgaben (Höhe, Länge Breite) aus den Bauvorschriften nicht überschreiten wird. Das äussere Erscheinungsbild (wie Art des Dachs, Anbauten, Farbgebung) muss selbstverständlich ebenfalls regelkonform sein.

Schritt 2: Schriftliche Bauerlaubnis abwarten (Starte nicht zu früh!)

Eine Bewilligung ist meistens bei grösseren Bauvorhaben vorgeschrieben. Darunter fallen etwa ein Gartenhaus, eine Pergola, ein gedeckter Sitzplatz, grössere Geländeveränderungen oder eine Solaranlage. Denk bitte auch daran, dass nicht nur die Errichtung einer Baute zustimmungs- bzw. bewilligungspflichtig ist. Alle Änderungen an einer solchen Baute sind es ebenfalls.

Schritt 3: Das bewilligte Projekt exakt umsetzen (100% einhalten)

Starte deine Einkäufe, Bestellungen und Arbeiten erst, wenn du die schriftliche Bauerlaubnis erhalten hast. Und ganz wichtig: Weiche während der Ausführung deines Bauvorhabens nie vom Projekt ab, für das du die Bewilligung erhalten hast. Möchtest du aus irgendeinem Grund doch nachträglich davon abweichen, so stoppe den Bau unverzüglich und stelle zuerst ein Änderungsgesuch. Dein Handeln ist nicht nur dann rechtswidrig, wenn du die erforderliche Bewilligung nicht eingeholt hast, sondern auch, wenn du von der Bewilligung abweichst.

Schritt 4: Bauabnahme und Beanstandungen fristgerecht korrigieren

Der Vorstand/die Behörde wird dich nach Fertigstellen deiner Arbeiten zu einem Bauabnahmeverfahren einladen. Sie überprüft dabei die Baute auf allfällige Regelverstösse. Falls du die Bewilligung nicht korrekt eingehalten hast, wirst du zunächst eine Beanstandungsmeldung erhalten. Du musst daraufhin die beanstandeten Abweichungen innert der dafür vorgegebenen Frist auf eigene Kosten korrigieren. Überschreitet beispielsweise deine Pergola die zulässigen Höchstmasse, so musst du sie auf das bewilligte Ausmass zurückbauen. Danach erfolgt eine neue Prüfung. Nur wenn du den rechtmässigen Zustand wiederhergestellt hast, kann die Baute abgenommen werden. Die Baubewilligung und die Bauabnahme sollten schon allein aus Beweisgründen immer schriftlich ausgestellt werden. Dies ist für beide Parteien eine rechtliche Absicherung.

Nachträgliche Baubewilligung?

Hast du ohne Bewilligung gebaut oder verstösst deine Baute gegen Bewilligungsauflagen, kannst du zunächst noch die Möglichkeit einer nachträglichen Baubewilligung abklären. Ein neues Gesuch auf nachträgliche Baubewilligungserteilung hat aber nur eine Chance, wenn der Antrag mit den Bauvorschriften vereinbar ist. Andernfalls scheidet eine nachträgliche Bewilligung aus, und du musst den von der Behörde/dem Vorstand angeordneten Rückbau fristgerecht ausführen. Kommst du der Rückbaupflicht nicht fristgerecht nach, so wird der Verein/die Behörde die Beanstandung selbst korrigieren oder den Rückbau durch einen Dritten organisieren. In diesem Fall überwälzen dir diese Instanzen die daraus entstehenden Kosten.

Rückbau bzw. Herstellen des rechtmässigen Zustands

Der Verhältnismässigkeitsgrundsatz kommt bei staatlichen Eingriffen in die Rechte der Bürgerinnen und Bürger zur Anwendung. Eine Behörde wird regelmässig einen Rückbau anordnen, wenn dieser auch im engeren Sinn verhältnismässig ist, d.h. im Interesse der Öffentlichkeit liegt und gegenüber den privaten Interessen des Bauherrn überwiegt.

Ohne anderslautende Regelung hat laut Schweizer Bundesgericht eine Behörde 30 Jahre Zeit, die Rechtswidrigkeit einer Baute geltend zu machen. Selbst ein bösgläubiger Bauherr darf geltend machen, der verlangte Rückbau sei unverhältnismässig. Er muss aber in Kauf nehmen, dass die Behörde dem Interesse an der Wiederherstellung des gesetzmässigen Zustandes bzw. an der Durchsetzung der baurechtlichen Vorschriften erhöhtes Gewicht beimisst und die dem Bauherrn durch einen Rückbau erwachsenden Nachteile nicht oder nur in verringertem Mass berücksichtigt. Bei der Interessenabwägung wirft die Behörde auch das Rechtsgleichheitsgebot in die Waagschale. Die Nachteile des Bauherrn verlieren zusätzlich an Gewicht, wenn die Abweichung der Baute vom rechtmässigen Zustand nicht als gering einzustufen ist (1C_209/2023, Urteil vom 16. November 2023). Der Rückbau gilt somit grundsätzlich als zumutbar, wenn der Grundsatz zur Gleichbehandlung aller Pachtenden sowie das Interesse an der Einhaltung und Durchsetzung der Bauordnung überwiegen. Eine Chance, dass die Behörde ausnahmsweise auf das Beheben einer Beanstandung verzichtet, besteht bei einem geringfügigen Verstoss, der als leicht fahrlässig begangen eingestuft werden kann und dessen Korrektur in Bezug auf Aufwand und Kosten unverhältnismässig wäre. Verlasse dich aber auf keinen Fall auf eine solche Hoffnung.

Das Zivilrecht regelt die Beziehungen zwischen Privatpersonen. Hier ist der Grundsatz der Verhältnismässigkeit nicht direkt anwendbar. Er wird jedoch in einer gewissen Weise durch das Prinzip von Treu und Glauben berücksichtigt.

Treu und Glauben – verlasse dich nicht auf den Vertrauensschutz

Vertrauensschutz ist ein Grundsatz, der bei einer Falschauskunft einer staatlichen Behörde geltend gemacht werden kann, sofern sich ein Bürger bzw. eine Bürgerin im berechtigten Vertrauen auf diese Auskunft einen Nachteil eingehandelt hat. Ein berechtigtes Vertrauen des Bauherrn aus einer Untätigkeit der Bewilligungsbehörde müsste sich für die Zeit vor der Bauausführung ableiten lassen. Laut Bundesgericht kann sich auf Vertrauensschutz aber nur berufen, wer selbst in gutem Glauben handelte. Wer wusste oder wissen musste, dass es sich um eine fehlerhafte, den geltenden Vorschriften widersprechenden Auskunft der Behörde handelt, geniesst keinen Vertrauensschutz.

Die Grundsätze des Handelns nach Treu und Glauben und das Verbot des Rechtsmissbrauchs sind auch im Privatrecht verankert, ebenso der gute Glaube (Art. 2 und 3 ZGB). Wer bei der Aufmerksamkeit, wie sie nach den Umständen von ihm verlangt werden darf, nicht gutgläubig sein konnte, ist nicht berechtigt, sich gegenüber einem Vertragspartner auf den guten Glauben zu berufen. In einem Verein sollten zudem alle Mitglieder gleichbehandelt werden, insbesondere in Bezug auf ihre Rechte und Pflichten. Bevorteilung oder Diskriminierung einzelner Mitglieder würde das Vereinsklima zweifellos zerstören.

Was bedeutet «Gleichbehandlung im Unrecht»?

Vielleicht wird ein Bauherr vorbringen, dass die Baubewilligungsbehörde schon vergleichbare Fälle geduldet oder sogar erlaubt hat. Ein Beispiel: In den aktuellen Bauvorschriften steht, dass eine Pergola nur auf einer Seite geschlossen sein darf. Ein neuer Pächter möchte jedoch zwei Seiten seiner geplanten Pergola schliessen, so wie er es auf einer anderen Parzelle gesehen hat. Aber Achtung: Zunächst ist zu prüfen, ob diese früher gebaute Pergola nicht nach einem älteren Baureglement bewilligt wurde, das damals noch eine zweiseitig geschlossene Pergola zuliess.

Im Falle einer Besitzstandgarantie darf der Eigentümer bzw. die Eigentümerin die zweiseitig geschlossene Pergola erhalten und muss sie nicht an das neue Reglement anpassen. Manchmal sieht ein Reglement aber auch vor, dass die Anpassung an das geänderte Recht beim Pächterwechsel erfolgen muss.

Ein «Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht» besteht grundsätzlich nicht. Eine Ausnahme ist denkbar, wenn eine ständige rechtswidrige Praxis einer rechtsanwendenden Behörde vorliegt und diese Behörde zu erkennen gibt, dass sie auch in Zukunft nicht von dieser Praxis abzuweichen gedenkt. Ist hingegen die für die Bewilligung zuständige Behörde in unserem Beispiel seit der Änderung der Bauvorschriften von der neuen Vorgabe abgewichen, äussert aber die Absicht, die neue Vorschrift künftig immer anzuwenden, so darf sie das Baugesuch für eine zweiseitig geschlossene Pergola ablehnen. Der Bauherr hat keinen Anspruch auf Gleichbehandlung im Unrecht.

Fazit: Checkliste zum Bauen im Familiengarten (DO’s & DON’Ts)

Was ist beim Bauen im Familiengarten erlaubt? Hier haben wir die wichtigsten Regeln in einer Tabelle nochmals einfach zusammengefasst. So baust du regelkonform in vier Schritten:

Checkliste zum Bauen im Familiengarten als PDF

Du kannst unsere Checkliste zum Bauen im Familiengarten als PDF herunterladen oder ausdrucken.

Jacqueline Cortesi